Grundstücksveräußerungen aus dem sogenannten Altvermögen werden ab 2027 spürbar teurer besteuert. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028, kundgemacht am 29. Juli 2026 im BGBl. I Nr. 62/2026, steigt die effektive steuerliche Belastung von Veräußerungsgewinnen aus Altbestand-Immobilien deutlich an – ohne dass sich der Steuersatz ändert. Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, ergibt sich daraus konkreter zeitlicher Handlungsbedarf noch im laufenden Jahr.
Was ändert sich konkret?
Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer von 30 % bleibt formal unverändert. Die Verschärfung erfolgt stattdessen über die pauschalen Anschaffungskosten, die bei Altvermögen zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage herangezogen werden:
- Bisher: Bei Grundstücken des Altvermögens wurden pauschal 86 % des Veräußerungserlöses als fiktive Anschaffungskosten angesetzt. Daraus ergab sich eine effektive Steuerbelastung von 4,2 % des Veräußerungserlöses.
- Neu (ab 2027): Der Pauschalansatz sinkt auf 80 % des Veräußerungserlöses. Damit steigt die effektive Steuerbelastung auf 6,0 % des Veräußerungserlöses.
Die Neuregelung gilt für sämtliche Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.2026, wobei für die zeitliche Zuordnung grundsätzlich das Verpflichtungsgeschäft maßgeblich ist.
Was gilt als „Altvermögen“?
Als Altvermögen gelten Grundstücke, die zum 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen waren – also grundsätzlich vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden. Für diese Fälle war ursprünglich keine Besteuerung des Wertzuwachses vorgesehen; erst mit Einführung der Immobilienertragsteuer 2012 wurde die pauschale Gewinnermittlung geschaffen, die nun angepasst wird.
Verschärfung auch bei umgewidmetem Altvermögen
Besonders deutlich fällt die Erhöhung bei umgewidmeten Grundstücken aus. Wurde Altvermögen nach dem 31.12.1987 in Bauland umgewidmet und erfolgte diese Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, gilt bislang ein pauschaler Anschaffungskosten-Ansatz von 40 % des Veräußerungserlöses (effektive Belastung: 18 %). Dieser Ansatz sinkt auf 30 %, wodurch sich die effektive Steuerbelastung auf 21 % erhöht. Zusätzlich kann ein Umwidmungszuschlag anfallen.
Was bleibt unverändert?
- Der nominelle Immobilienertragsteuersatz von 30 % ändert sich nicht.
- Die Regelbesteuerung für Neuvermögen (Anschaffung nach dem 31.3.2002), bei der die tatsächlichen Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage dienen, ist von dieser Maßnahme nicht betroffen.
- Bestehende Befreiungstatbestände (z. B. Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung) bleiben unangetastet.
Handlungsbedarf für Eigentümer
Da die Verschärfung erst für Veräußerungen nach dem 31.12.2026 greift, kann ein Verkauf von Altvermögen, der noch im Jahr 2026 abgewickelt wird, die bisherige, günstigere Pauschalbesteuerung sichern. Für geplante Immobilienverkäufe aus dem Altbestand sollte daher rechtzeitig geprüft werden, ob eine Realisierung noch 2026 sinnvoll ist.
Fazit & Checkliste
- Verkaufsabsichten prüfen: Bei geplanter Veräußerung von Altvermögen abwägen, ob ein Verkauf noch 2026 steuerlich vorteilhafter ist.
- Umwidmungsfälle gesondert bewerten: Bei umgewidmetem Altvermögen die kumulierte Wirkung aus reduziertem Pauschalansatz und ggf. Umwidmungszuschlag einkalkulieren.
- Vertragsgestaltung zeitlich abstimmen: Den für die Immobilienertragsteuer maßgeblichen Veräußerungszeitpunkt (Verpflichtungsgeschäft) im Hinblick auf den Stichtag 31.12.2026 im Blick behalten.